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深圳市宝安区人民政府关于印发《深圳市宝安区政府物业资产管理...

各街道办事处,区政府直属各单位:

  《深圳市宝安区政府物业资产管理规定》已经区政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市宝安区人民政府

深圳市宝安区政府物业资产管理规定

  第一章 总则

  第一条 为进一步加强和规范政府物业资产管理,保证政府物业资产的安全、合理使用和保值增值,根据相关法律法规以及国家、省、市有关规定,结合宝安区实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称政府物业资产是指宝安区党政机关、街道办事处、事业单位和社会团体(以下简称“行政事业单位”),利用财政资金、上级拨款、自有资金、规划配套、行政罚没、社会捐款、合作合资等方式形成、建购的物业资产(不包含保障性住房),包括办公和业务用房、工业厂房和配套宿舍、商业用房、仓库车库、文教卫体用房以及房地产和城市更新等社会投资配建的社区公共配套物业(公共资源)、产业用房和附属设施。

  产权登记在原区住宅局或宝安区其他机关事业单位,以及以原区住宅局名义立项、建设或签订回购协议但尚未办理产权登记的各类住房,以区住建局住房保障事务中心名义变更或登记。

  第三条 宝安区政府物业资产监督管理领导小组,是宝安区政府物业资产管理的领导和决策机构,负责制定和审定区政府物业资产的管理规章、重大事项、重大决策和物业资产处置等重要工作。领导小组办公室(以下简称“物业资产办”)设在区公共物业管理局,负责日常工作。

  宝安区公共物业管理局(以下简称“区公共物业管理局”)是宝安区政府物业资产的产权主体及管理职能部门,代表区政府对全区政府物业资产行使所有权、管理权、支配权和处分权。区公共物业管理局应建立健全政府物业固定资产管理台账,做到资产明晰、账物相符、动态管理。政府物业资产的使用情况应在相关公共平台进行公示。

  区财政(国资)、审计、监察等相关部门,按照职能分工对政府物业资产的使用管理和经营活动进行监督。根据审批权限,涉及政府物业资产管理的重大事项,按有关工作程序报区政府物业资产监督管理领导小组研究决定。

  第四条 政府物业资产经营实行收支两条线管理,政府物业资产的各项收益属于政府非税收入,应纳入预算管理,缴入区本级国库;相关支出在政府物业资产管理单位的部门预算和政府投资计划中统筹安排。

  第二章 政府物业接收和产权登记

  第五条 政府投资建设的物业资产项目,项目建设单位需在工程竣工验收合格后,将物业资产报建及验收等相关资料移交区公共物业管理局;区公共物业管理局负责组织项目建设单位和物业使用单位办理实物交接手续;完成项目财务决算后,项目建设单位将相关资料移交区公共物业管理局。

  第六条 房地产开发项目和城市更新项目中,无偿移交且产权属政府的社区公共配套物业(公共资源),由区公共物业管理局组织相关部门审核物业设置和设计方案、装修方案,开展物业验收和实物交接等工作。

  第七条 区政府出资购置(回购)的产业用房,由区公共物业管理局负责回购资金申请和支付、物业回购、实物接收等工作,产权归政府所有。

  区政府出资购置的其它物业资产,由提出物业购置需求的行政事业单位报区公共物业管理局评估、审核后报请区政府物业资产监督管理领导小组同意,由区公共物业管理局签订房地产买卖合同及支付购置费用。

  第八条 区行政事业单位通过行政罚没、接受捐赠等途径取得产权并归属区政府的物业资产,由移交部门负责完善手续后,将产权移交给由区公共物业管理局,并由区公共物业管理局负责实物接收。

  第九条 区公共物业管理局负责向产权登记机关申办政府物业资产的产权手续,包括产权登记、产权变更、产权注销等,权利人统一登记为“深圳市宝安区公共物业管理局”。

  第三章 办公用房和公共资源的调配和使用

  第十条 办公用房和业务用房(以下简称“办公用房”)的调配及使用管理,坚持产权统一、调配统一、切块管理、用者负责的原则。

  第十一条 区公共物业管理局是全区行政事业单位办公用房调配及管理部门,负责全区办公用房的调配统筹工作,具体负责行政中心外的区直行政事业单位办公用房调配工作。区机关事务管理局具体负责区行政中心办公用房的调配工作。各街道具体负责街道机关及下属机构的办公用房的调配工作。

  区机关事务管理局及各街道办应于每次办公用房调配完成后,将调配情况报区公共物业管理局备案。

  第十二条 区财政全额或差额拨款的行政事业单位,可无偿使用办公用房。

  区属自收自支的事业单位、企业、社会团体可租用政府物业作为办公用房,租金标准参照当年政府房屋租赁指导价执行。

  第十三条 办公用房使用管理单位应按照政府采购的相关规定,委托物业服务企业进行物业管理服务,并缴交物业管理服务费用。

  两个以上单位共用一栋办公用房的,物业管理费用由使用管理单位按实际使用面积分摊;空置且未委托相关单位使用的办公用房,物业管理服务费用由区公共物业管理局缴交。

  第十四条 办公用房使用单位是物业使用管理的第一责任人,对物业资产(含临时使用的物业)的装饰装修、日常管养、检测鉴定、本体维修、配套设施设备维修安全生产等事项负责,所需经费从所在单位部门预算支出或按规定向区发改、财政部门申请立项或核拨。

  第十五条 办公用房应按规定用途和委托书约定的方案使用,受托使用单位不得擅自改变物业的使用功能,不得转借或用于经营活动。

  第十六条 办公用房使用单位因设立、分立、撤消、合并、改制、隶属关系改变等,产生或引起使用情况发生变化的,应及时到物业资产调配单位(区公共物业管理局、区机关事务管理局或所在街道办事处)办理相关变更手续;区机关事务管理局或街道办事处15天内需将变更情况报区公共物业管理局备案。

  第十七条 产权属政府的社区公共配套物业(公共资源),由区公共物业管理局按有关规定,委托给区相应职能单位进行管理,并签订《宝安区政府物业资产委托管理责任书》。

  第四章 政府物业经营管理

  第十八条 为实现政府物业资产的保值增值,闲置的政府物业资产可用于出租经营。区公共物业管理局代表区政府负责全区经营性政府物业的经营管理,区政府其他职能部门、街道办事处不得对外出租区政府物业资产。本章所指经营性政府物业资产不包含产业用房和按城市规划配置的非经营性的社区公共配套物业。

  第十九条 单项物业面积500平方米以上(包括500平方米),或根据政府房屋租赁指导价月租金5万元以上(含5万元)的物业,由区公共物业管理局通过区公共资源交易平台进行公开招租;单项物业面积不足500平方米且物业租赁指导价月租金不足5万元的物业,由区公共物业管理局组织公开招租。

  第二十条 区公共物业管理局应委托具有资质的咨询机构对经营性政府物业进行市场租赁价格评估,以最低评估价格作为招租底价。招租物业的合同租赁期原则上不得超过5年;对涉及教育、文化、卫生等民生福利类项目的公共物业合同租赁期原则上不得超过8年。

  第二十一条 政府物业公开招租时,投标申请人不足3家(人),应降低招标条件后组织第2次招租;第2次招租的投标申请人仍不足3家(人),可采用竞争性谈判的方式确定承租人。当投标申请人仅有1家时,按本规定第二十二条执行。

  第二十二条 政府物业出租具有以下情形之一的,可以直接出租:

  (一)招租项目只有特定的承租人有能力经营,不存在其他招租对象的;

  (二)经二次公开招租,符合投标资格条件的申请人为1家,或投标申请人未对招标文件作出实质性响应而导致流标的;

  (三)为确保中央、省、市、区重大民生项目顺利推进,确需承租特定区政府物业的;

  (四)法律、法规规定可以直接出租的其它情形。

  符合本条第(一)项或第(二)项的,由区公共物业管理局审批并签订租赁合同;符合本条第(三)项或第(四)项的,由区业务主管部门提出物业租赁的意见,报区政府物业资产监督管理领导小组审批后,由区公共物业管理局与承租人签订租赁合同。

  第二十三条 将政府物业资产出租作为中央、省、市、区重大民生项目,物业租金可按不低于当年度政府房屋租赁指导价标准给予适当优惠,装修免租期不得超过6个月。

  第二十四条 对续签租赁合同的政府物业,应委托具有资质的评估机构进行租金评估,原则上取评估中间价作为续租租金标准;续租期限原则上不超过3年,500平方米以上的物业需装修改造且装修改造范围超过租赁物业总面积三分之一的,租期可以延长至5年。同一物业、同一承租人在连续承租15年后,区公共物业管理局应进行履约情况综合评价后,决定是否续约,并按规定程序办理相关手续。

  物业租赁期满,承租人无续租意愿或经协商未达成续租协议的,区公共物业管理局应收回物业,并重新公开招租。

  承租人在物业租赁期内退租的,区公共物业管理局按合同约定收回物业,并重新公开招租。

  第二十五条 物业承租人应与区公共物业管理局签订《深圳市房地产租赁合同书》、《安全生产和维稳责任书》以及法律、法规规定的其它文书,明确约定合同双方的权利和义务。

  第二十六条 任何单位和个人不得将政府资产物业通过人为拆分等方式规避公开招租。

  第五章 政府产业用房管理

  第二十七条 政府产业用房是指产权属于宝安区政府的产业用房,通过以下方式筹集、建设:

  (一)政府投资购买、通过政府土地兴建、政府物业改造重建取得的产业用房;

  (二)企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得用地使用权,建成后按协议规定移交给政府部分的产业用房;

  (三)在城市更新项目中按一定比例配建的产权属于政府的产业用房;

  (四)企业申请提高已出让产业用地容积率,建成后按协议规定移交给政府部分的产业用房。

  第二十八条 区公共物业管理局是政府产业用房的产权登记主体,负责政府产业用房的购置(回购)和集中统一管理。区经济促进局根据深圳市和宝安区相关政策规定,结合我区实际,并征求各产业主管部门意见后,设定政府产业用房的准入门槛和条件,并对政府产业用房的运营管理进行全过程指导。

  第二十九条 经区政府物业资产监督管理领导小组审定同意,区公共物业管理局可依法委托区属产业服务平台企业进行日常运营管理。

  第三十条 区公共物业管理局直接经营的政府产业用房,参照经营性政府物业的有关管理规定公开招租;依法委托区产业服务平台企业经营的政府产业用房,由区经促部门按区有关规定制定运营管理实施细则,并报请区政府同意后实施。

  第三十一条 政府产业用房的日常管理、维修养护、资产处置等事项,参照本规定的有关条款执行。

  第六章 政府物业固定资产登记管理

  第三十二条 区公共物业管理局负责政府物业产权管理,并办理资产账务登记和管理。产权尚未移交区公共物业管理局的政府物业资产,由资产使用单位负责账务登记。

  各物业使用单位应积极配合区公共物业管理局做好政府物业资产的账务登记和台账管理工作。

  第三十三条 利用财政资金建设、改造的政府物业资产,建设单位应在收到财务决算批复后办理政府物业资产账务登记手续;涉及产权转移的政府物业资产,应在收到调拨批复后办理政府物业资产账务登记;社区公共配套物业(公共资源)中不需办理产权移交手续的政府物业资产,在实物移交时做好备查账登记工作,产权登记完成后办理政府物业资产账务登记。

  第三十四条 经批准处置的政府物业资产,使用管理单位应按规定办理处置手续,收到处置批复后完成处置工作,根据处置结果做好政府物业资产账务处理。

  第三十五条 区公共物业管理局委托第三方中介机构,按规定期限或每三年组织一次政府物业资产清点核查,做到变更及时,账物相符。

  第七章 政府物业维修养护

  第三十六条 政府物业资产的日常管养及装修维护由使用管理单位负责。

  第三十七条 房地产开发企业移交和城市更新配建的社区公共配套物业(公共资源)、政府产业用房在工程竣工验收后,开发建设单位应根据有关法律、法规向有关部门缴交物业专项维修资金。

  经营性政府物业资产的零星维修及日常管养、装修由物业承租方负责,并承担相关费用;涉及房屋主体结构、外墙渗漏或公用设施的维修项目,由区公共物业管理局负责,所需经费按规定向区发改、财政部门申请立项或核拨。

  委托区行政事业单位无偿使用的办公用房,业务用房和社区公共配套物业(公共资源),涉及房屋维修、装修及改造的,由物业使用管理单位负责,所需经费按规定向区发改、财政部门申请立项或核拨。

  对物业进行扩建改建涉及建筑物本体工程,须报区公共物业管理局同意后,发改部门方可予以立项。物业使用管理单位按规定程序完善扩建改建手续,不得擅自更改建筑结构。

  第三十八条 政府物业资产的房屋本体维修、公共设施维修,以及办公用房、公共场馆、公益设施的装饰改造等项目,按《宝安区政府投资项目管理办法》执行。

  第八章 政府物业的安全管理

  第三十九条 政府物业资产安全管理责任制度由区公共物业管理局负责建立。政府物业资产使用管理单位是物业安全管理的第一责任人,使用管理单位应建立健全管理制度、履行安全管理义务、承担安全管理责任。

  第四十条 区公共物业管理局对政府物业资产的安全管理情况进行监管,对违规行为提出限期整改意见。对于发现的重大安全隐患,应及时通报区安全主管部门和辖区街道办。

  第四十一条 政府物业资产的使用管理单位应配合区相关部门的安全检查工作,对照安全管理有关规定进行自查、自改、自报备案,并对存在的问题按要求落实整改。

  政府物业资产使用管理单位对于存在的重大安全隐患,不及时整改或整改不达标的,区公共物业管理局可按规定终止租赁或委托管理合同。

  第九章 政府物业资产处置

  第四十二条 政府物业资产处置是指政府物业的产权转移和产权核销等行为,包括划拨、出售、捐赠、置换、报废、报损、拆除等。

  第四十三条 政府物业资产处置的范围包括:

  (一)闲置物业资产;

  (二) 因超过使用年限或安全原因并经科学论证,确需拆除、报废的物业资产;

  (三)因城市规划或因规划统筹需要城市更新进行拆除或改造的物业资产;

  (四)因自然灾害导致损毁或灭失的物业资产;

  (五)根据法律、法规或国家、省、市政策规定需要处置的物业资产;

  (六)因单位撤销、合并、分立、改制、隶属关系改变等原因发生的占有、使用权转移的资产。

  第四十四条 政府物业资产处置程序和权限:

  (一)政府物业资产处置应当委托由财政部门通过政府采购确定的资产评估机构进行评估,评估报告须报区财政部门备案,其中物业资产单位价值超过500万元(含500万元)的,评估报告须报区财政部门核准,经核准或备案的资产评估报告作为确定资产处置价格的参考依据。

  (二)政府物业资产涉及评估值在500万元以下的处置事项,由物业使用管理单位提出书面申请,经主管部门同意后,由物业资产办按前款程序组织评估并审定;500万元以上的,由物业资产办按前款程序组织评估,评估报告报区财政部门核准后,报区政府物业资产监督管理领导小组审定。

  (三)不涉及产权变动的政府物业资产拆除事项,由物业使用管理单位提出书面申请,经物业资产办同意后,报区政府物业资产监督管理领导小组审定。相关资产处置,经审定后,由资产登记部门根据《深圳市本级行政事业单位国有资产处置办法》规定,报区财政局办理资产账务处置审批手续。

  (四)城市更新项目中涉及政府物业资产的处置事项,由物业使用管理单位提出书面申请,经物业资产办审核同意后,报区政府物业资产监督管理领导小组审定。

  第四十五条 政府物业资产的出售,按规定程序和权限批准后,在深圳市土地房产交易中心挂牌交易;政府物业资产的其他处置方式,参照市区相关规定执行。

  第十章 政府物业资产责任追究

  第四十六条 政府物业资产是国有资产的重要组成部分,使用管理单位及其工作人员应当依法维护其安全和完整。

  第四十七条 政府物业资产的使用管理单位,有下列行为之一的,由区公共物业管理局报请区政府责令改正,并视具体情节移交监察部门依法追究法律责任:

  (一)弄虚作假,隐瞒政府物业资产不报的;

  (二)擅自将政府物业资产转借给其他单位使用的;

  (三)擅自改变政府物业资产使用功能,从事与规定用途无关的活动的;

  (四)擅自利用政府物业资产进行经营活动的;

  (五)未按规定履行其职责,对政府物业资产管理不善,造成政府物业资产重大损失、流失的;

  (六)不按规定权限招租、维修和处置政府物业资产的;

  (七)在招租项目和维修项目招标投标活动中,弄虚作假的;

  (八)在经营活动中,以各种名义利用职权谋取私利的;

  (九)未按区相关政策违规使用政府产业用房的;

  (十)相关法律、法规、规章和规范性文件明确禁止的其他行为。

  第四十八条 对违反本规定,造成政府物业资产流失情节严重的单位及直接责任人,按照相关法律、法规、规章的有关规定进行处理;构成违法犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。

  第十一章 附则

  第四十九条 政府物业资产的产权管理、经营管理、维修管理、安全管理、固定资产登记管理、办公用房调配、公配物业管理、资产处置等相关实施细则,由区公共物业管理局负责牵头制订,作为本规定的配套文件。

  第五十条 本规定及有关实施细则由区公共物业管理局负责解释。

  第五十一条 本规定自发布之日起施行,有效期5年。