相关文章

今年深圳超100万平办公楼入市 一二线城市分化加剧

  “预计2016年将有超过70万平方米零售物业入市,为2003年以来历史最高,主要分布于福田、南山和龙岗,均位于非核心区域以及新兴区域。”昨日(1月11日),世邦魏理仕发布2015-2016年度深圳物业市场回顾及展望。

  世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示,2011、2012、2013、2014年,深圳写字楼市场每一年平均的新增供应是25-30万平方米,而2016年将超过100万平方米,达到3-4倍的增长幅度。他预测,未来几年深圳写字楼市场每年都有超过100万平方米的新增供应。

  陈仲伟分析,写字楼市场将进一步迎来两极分化。“一线城市写字楼由于供应量大,需求错位,租金的增长会放缓,但整体呈现正增长。但是不少二线城市的办公楼空置率接近40%,面临的压力会更大。”对于深圳今年住宅市场,陈仲伟认为将会呈“前高后低”走向。

  12个写字楼入市 创7年历史记录

  世邦魏理仕数据显示,2015年,深圳优质写字楼市场共12个项目超110万平方米新增供应,创下自2008年以来的供应高峰,新项目主要来自福田中心区以及南山后海、大冲。南山区吸纳了超过50%的市场租赁需求,截至年末,2015年新落成项目整体进驻率超80%。

  2015年全年新增吸纳量达100万平方米,为2014的一倍多,创历史最高纪录。世邦魏理仕分析,相比2014年,除商事登记制度简化、前海政策利好以及创新型示范城市单元外,前海优惠政策进一步深化、深圳市2015年金融总部奖励以及前海—蛇口自贸区实质性落地也吸引更多新增创业企业,来自本地的租赁投资公司也成为市场去化的重要驱动力。

  从行业需求来看,金融业和类金融业最为抢眼。着力于金融创新的前海集中了全市主要的新兴金融需求,包括互联网金融、融资租赁、商业保理等。高新技术、现代服务业以及贸易类企业需求紧随其后。

   世邦魏理仕认为,在多行业、多类型的活跃需求带动下,尽管2015年深圳写字楼市场经历新增供应井喷,但整体市场空置率依然达到了历史最低水平。据悉,截止年末,深圳写字楼市场整体空置率为5.3%。

  2015年,深圳写字楼租金平均租金同比上涨5.1%,实现了连续第六年上升,达每月每平方米195.6元。

  2016年,预计依然将有超过100万平方米的新增供应落成,超过60%均为甲级写字楼。对于业界关注的因供应井喷导致的空置率问题,世邦魏理仕认为,多重叠加的政策利好有望继续推动来自金融业、信息科技行业等现代服务业需求进一步增长,部分计划交付物业已取得了不错的预租结果,因此尽管空置率短期内将会走高,但整体市场租金水平将保持稳定。

  超70万平零售物业入市 分布福田、南山和龙岗

  零售物业方面,世邦魏理仕统计,2015年,新港商场,观澜湖新城MH Mall,时尚购物领地,中航九方购物中心共四个项目在年内开业,为市场带来了47万平方米的新增供应,为2013年以来又一供应高峰。净吸纳量则上升了13%,达44万平方米。

  监测显示,以餐饮为主的多元化体验型业态的积极扩张成为深圳零售物业去化主要推动力。来自儿童、轻奢、国际品牌、快时尚品牌以及设计师品牌也在积极扩张。世邦魏理仕认为,差异化竞争和引入新品牌成为零售物业去化及改善空置率主要方向。

  据悉,2015年共有40个涵盖奢侈品集合店、轻奢、快时尚等领域的国际品牌首次进入深圳市场。至年末,整体市场空置率同比下降0.6个百分点至6.6%。截止2015年底,优质零售市场首层平均租金全年同比上涨1.7%至每天每平米26.3元。

  2016年,预计将有超过70万平方米零售物业入市,主要分布于福田、南山和龙岗,均位于非核心区域以及新兴区域,餐饮、儿童、快时尚等国内外零售商继续扩张。

  但世邦魏理仕认为,在全国经济增长持续放缓、电商冲击以及国际奢侈品牌扩张放缓的背景下,业主租金叫价仍将较为保守,部分项目有可能对新品牌给予一定的优惠。预计整体市场租金保持平稳,空置率将在短期内被推升。

  陈仲伟进一步分析,相对办公而言,零售物业受电商冲击明显,一线城市传统商圈竞争力有所下降。来自于零售商的需求趋势也在走弱,2016年的零售物业可能面对的风险会更大。

  住宅市场走向“前高后低” 购买力透支明显

  世邦魏理仕统计,2015年,深圳高档住宅市场新增供应8238套,成交7677套,基本与2014年持平。海上世界双玺、深圳中心天元、壹方玖誉等20个高档住宅项目集中入市,同比增长超两倍,主要集中分布在南山区,福田区,宝安区也有部分供应。

  根据深圳国土局统计数据显示,2015年第二季度深圳市住宅预售面积达到全年最高,单季累计超过200万平方米,同比增长190%。新房成交均价从1月26691元/平方米攀升至11月44761元/平方米,增长幅度超过60%。

  陈仲伟认为,深圳住宅市场或会出现“前高后低”的走向。“上半年应该还是可以延续去年一整年大部分时间一个比较好的趋势,政策层面会持续宽松,会再出台一些新的措施来扶持整个行业。销售价格还是有可能会向上,但增长速度会逐步放缓。”陈仲伟提醒,深圳2015年房价暴涨,对于购买力透支已经很是明显。

  陈仲伟还称,降首付、房贷利息抵扣个税等政策,将会是政策层面进一步刺激住宅市场的手段。世邦魏理仕分析指出,“330政策”以及年内五次降准降息,深圳住宅市场的需求得到释放,无论是普通住宅市场还是高端住宅市场都呈现量价齐升,高档住宅销售均价远超预期。

  租赁市场方面,世邦魏理仕认为,随着外地商务人士来深居住需求增加,租户的承租能力有所提升。全市高端公寓平均租金持续走高,全年同样本同比上涨13.4%至每月每平方米106.4元。